نیاز به خرید
نیاز به خرید
خرید و فروش مصالح به سبکی نوین
وضعیت مسکن وارد رکود سنگینی می شود

وضعیت مسکن وارد رکود سنگینی می شود

حسین عبده تبریزی صاحب نظر ارشد بخش مسکن در توصیف پایین آمدن قیمت مسکن در برخی مناطق تهران می گوید:
اخیرا انتظار می رود بازار مسکن شهر تهران با کاهش قیمت روبه رو باشد.در این راستا در برخی مناطق شاهد این هستیم که فروشنده ها هم قیمت های پایین تری برای فروش واحدهای خود پیشنهاد می دهند.
بنظر می رسد با توجه به وضعیت رکود سنگین حاکم بر مسکن امکان کاهش قیمت اسمی مسکن وجود دارد و در ماه های آتی هم افت می کند.
طی یک سال اخیر، شکل گیری انتظارات افزایشی در شهر تهران و سایر شهرها منجر به افزایش قیمت ها و نهایتا شکل دادن وضعیت کنونی در بازار مسکن شد.
زمانی که نرخ دلار افزایش یافت روند رشد قیمتی در کشور بالا رفت و پس از آن با کاهش ، قیمت سایر کالاهایی که اصطلاحا چسبندگی نداشتند در روند کاهشی قرار گرفتند.کالاهایی که بلافاصله به کاهش قیمت دلار واکنش نشان می دهند طلا و سهام پتروشیمی هستند.
اما بازار مسکن وضعیت متفاوتی دارد. وقتی در محله ای قیمت مسکن بالاتر می رود و قیمت جدیدی مبنا قرار می گیرد تغییر قیمتی به سطح پایین تر خیلی راحت نیست. این وضعیت اصطلاحا چسبندگی قیمت نام دارد

 

چه عاملی در بازار مسکن منجر به اصلاح قیمت ها می شود؟


در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می کند «تورم» است. اتفاقی که به آن درخصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می کنید نکته جالبی است.
چراکه طی دوره های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چراکه به طور معمول قیمت واقعی درخصوص بازار مسکن کاهش پیدا می کند نه قیمت اسمی. به طور مثال در سال 88 این اتفاق آن هم نه به صورت گسترده رخ داد. این موضوع حتی در حوزه املاک تجاری هم بین 5 تا 10 سال زمان می برد تا قیمت ها ثابت و پس از آن با افزایش تورم، قیمت واقعی کاهش پیدا کند. در این خصوص از قیمت املاک تجاری در منطقه یک مثال می زنم. در این منطقه به عنوان مثال محدوده نیاوران، املاک تجاری در بازه قیمتی چند سال پیش ثابت مانده (در حدود مترمربعی 50 تا 60 میلیون تومان) این در حالی است که ارزش واقعی ملک تجاری کاهش پیدا کرده است.
بنابراین شما معتقد هستید که کاهش قیمت ارز یا طلا به عنوان تنها عامل پیش برنده برای کاهش قیمت اسمی مسکن مطرح نیست؟
ممکن است قیمت طلا و ارز به دلیل آنکه یک متغیر پیش برنده در اقتصاد ایران است بر این روند تاثیر گذار باشد. اما به نظر می رسد یکی دیگر از عواملی که منجر به توقف رشد قیمت اسمی در بازار مسکن می شود و ادامه دار است، ایجاد شکاف شدید میان قدرت خرید متقاضی مصرفی و قیمت های موجود در بازار است.
مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران نسبت به سال گذشته با افزایش چشم گیری مواجه شده بنابراین خریدار مصرفی توان پرداخت قیمت پیشنهادی را برای خرید ندارد و همین موضوع ممکن است منجر به توقف روند رشد قیمت اسمی در بازار مسکن شده باشد.
عامل دیگری که به نظر می رسد سبب شده تا بخشی از تقاضای سوداگری نیز به حضور مجدد در بازار مسکن تردید داشته باشد، کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن طی ماه های گذشته است چراکه تقاضای سفته بازانه به این جمع بندی رسیده که از این زمان به بعد قرار نیست قیمت مسکن با شتاب گذشته رشد را تجربه کند به همین دلیل هم شاهد افزایش حضور تقاضاهای جدید در بازار سرمایه برای خرید سهام هستیم.
در ماه های اخیر خرید و فروش آپارتمان به پایین تر از کف رکود معاملاتی رسید؛ یعنی حدود 6 هزار واحد در ماه. حجم ماهانه معاملات 50 درصد نسبت به سال 97 افت کرد اما موتور تورم مسکن نه تنها آرام نگرفت بلکه نرخ رشد نقطه ای از 90 درصد هم فراتر رفت و به بیش از 110 درصد رسید.
گفته می شود کاهش شدید عرضه در بنگاه ها از سمت فروشنده ها از یکسو و وجود تقاضای سرمایه ای و مقداری هم سفته بازانه، علت مقاوم شدن تورم مسکن در برابر کاهش بوده است.


چرا بازار مسکن دچار رکود و تورم شد؟


وقتی دلار در بازار ارز گران شد این دیدگاه برای مالکان مسکن پیش آمد که قیمت مسکن هم باید همراه ارز گران شود غافل از اینکه مردم قدرت خرید را با همان قیمت قبلی هم ندارند چه برسد به قیمت افزایش یافته! بنابراین این انتظار بی مورد بود.
این درحالیست که بررسی ها نشان میدهد علیرغم اینکه قدرت خرید بیشتر مردم حتی کمتر از 1 میلیارد تومان است ولی تعداد فایل های موجود در یکسال گذشته که کمتر از 1 میلیارد تومان باشد بسیار محدود است.
این اوضاع در بازار اجاره مسکن هم قابل لمس است. به طوری که بسیاری از موجرین نرخ اجاره را همراه با افزایش دلار بالا برده اند در صورتی که مستاجران قادر به پرداخت این میزان اجاره نیستند. همین امر باعث شد بسیاری از مستاجران به مناطق پایین تر(ارزان تر) نقل مکان کنند و آن هایی که در مناطق پایین ساکن بودند حاشیه های شهر را برای سکونت انتخاب کردند.


چگونه می توان اوضاع مسکن را بهبود بخشید؟


شاید یک نظام مالیاتی مناسب بتواند میزان عرضه و تقاضا را مدیریت و سامان دهی کند به طوری که نوسانات ارزی نتواند به آسانی منجر به تغییر جهت بازار مسکن شود. چه بسا در گذشته که بحث جدی پرداخت مالیات مطرح نبود چندان به تاثیرگذاری این عامل توجه نمی شد اما در حال حاضر که سازمان مالیاتی در حال رسیدگی به پرونده های مالیاتی از سال 92 به بعد است، احتمال طرح پرسش درخصوص میزان عایدی سرمایه نیز از محل خرید املاک نیز وجود دارد.
اما یک پرسش در این خصوص مطرح است. اگرچه در این دولت بدنه کارشناسی معتقد است که اهرم مالیاتی می تواند منجر به ساماندهی در بازار مسکن شود اما نکته مهم آن است که عملا عزمی برای اخذ مالیات مسکن شکل نگرفته است. به عنوان مثال بحث مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی املاک به عنوان دو نوع ابزار مالیاتی مهم برای بخش مسکن شناخته شده اما علت آنکه تاکنون اتفاق جدیدی در این بخش نیفتاده چیست؟
اگرچه نبود یک نظام مالیاتی مناسب منجر به ایجاد وضعیت کنونی بازار مسکن طی چند دهه گذشته شده اما مهم ترین دلیل در نبود اراده و عزم جدی برای ایجاد این نظام مالیاتی فاکتور تورم است.
به این معناکه اگر فردی 30 سال پیش، خانه ای را به قیمت 20 هزار تومان خریداری کرده و در حال حاضر قصد فروش آن خانه به قیمت 2 میلیارد تومان را دارد؛ بخش عمده رشد منجر به ارزش کنونی ملک مربوط به تورم است از این رو برای محاسبه نرخ مالیات باید عناصر موثر بر رشد قیمت از جمله تورم لحاظ شود و اثر آنها حذف شود. درخصوص مالیات بر خانه های خالی نیز دسترسی به یک بانک اطلاعاتی که بتواند تشخیص دقیق تعداد خانه های خالی را داشته باشد، دشوار است. نکته مهم آن است که راه اندازی یک نظام مالیاتی یک جریان تدریجی است که با اصلاح سایر عناصر تاثیرگذار بر آن باید اتفاق بیفتد.