نیاز به خرید
نیاز به خرید
خرید و فروش مصالح به سبکی نوین
نکات مهم درباره پیش فروش مسکن در سال جدید

نکات مهم درباره پیش فروش مسکن در سال جدید

براساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق اسناد رسمی با درج اسم و مشخصات طرفین اعم از حقیقی یا حقوقی _ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک _ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری _ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود، باید میزان سهم هریک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم می شوند. ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت (البته با توجه به نوسانات قیمت ملک امکان دارد طرفین توافق دیگری در این مورد داشته باشند) لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طریق مقتضی دیگر (دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) اعلام فسخ کنند. بدیهی است کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انتخاب می شود. گاهی اوقات به هر دلیلی پیش فروشنده (علی الاصول سازنده ملک) قادر به ادامه پروژه نیست؛ از این رو تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان، می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار نیز باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والا مسوول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود . رضایت مذکور باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

منبع:سایت 55 آنلاین